Il cambio destinazione d’uso consente di modificare la funzione alla quale l’unità immobiliare è adibita.
Nel linguaggio urbanistico si usa l’espressione destinazione d’uso per indicare l’insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia. Alcune delle principali destinazioni d’uso sono: industriale, residenziale e commerciale. Accade, comunque, che si verifichi il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l’immobile o il locale è stato realizzato ed usato per anni. È possibile, per esempio, che si voglia trasformare un’abitazione in ufficio oppure il contrario o anche cambiare un locale commerciale a piano terra in una casa e molte altre combinazioni, in base alle necessità.
Il cambio di destinazione d’uso può essere accompagnato da opere edilizie oppure essere effettuato per via esclusivamente burocratica. Questa è una distinzione importante poiché pone in essere obblighi diversi nei confronti dell’amministrazione.
Inoltre, la variazione catastale deve seguire apposite norme e un preciso iter burocratico, in assenza del quale si realizzerebbe un vero e proprio abuso edilizio.
In molti però si chiedono ma costa molto il cambio di destinazione d’uso?
La risposta è dipende. Si dipende, in quanto sono molti i fattori che possono far variare i costi, non ultima la necessità o meno di apportare modifiche e lavori di ristrutturazione.
In linea di massima e del tutto orientativa, possiamo offrire una panoramica dei prezzi:
- Oneri per i diritti di segreteria (variano da Comune a Comune): da 80,00 € a 350,00 €.
- Parcella del tecnico per pratiche catastali: da 300,00 € a 700,00 €.
- Opere murarie: da 50,00 € a 400,00 € al mq.
Attenzione: ricordiamo che si tratta di prezzi orientativi e suscettibili di modifiche e variazioni in base al caso specifico.
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Quando è necessario il cambio destinazione d’uso?
La risposta è molto semplice: il cambio di destinazione d’uso è necessario ogni volta che si procede con una modifica nella finalità di utilizzo di un immobile. Se si trasforma una abitazione in un negozio, o viceversa, occorre procedere con il cambio. Stessa cosa se si trasforma un capannone industriale in una casa.
A tal proposito va fatta una precisazione: è sempre necessario il cambio di destinazione d’uso, se si modifica realmente la finalità di utilizzo, anche se non si effettuano modifiche fisiche all’immobile.
Ciò è vero in quanto le variazioni catastali non informano solo sulla metratura, sul numero dei vani e sull’ubicazione di un immobile, ma anche sulla tipologia. Omettere il cambio di destinazione significa privare il catasto di una informazione importante, iniziativa che fa scattare sanzioni molto importanti.
Cambio destinazione d’uso: presentazione della domanda
Il cambio di destinazione d’uso viene effettuato dal punto di vista catastale ed urbanistico. La trasformazione deve assolutamente essere fatta con domanda dei titoli di autorizzazione, altrimenti si commette un abuso edilizio. Non è detto però che il cambio sia previsto dalle normative del posto in cui è ubicato l’edificio ed occorre controllare le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune. Quindi non esistono regole valide in tutto il Paese.
In linea generale, comunque le possibilità sono due.
Se il cambio destinazione d’uso non prevede interventi edilizi, può essere sufficiente presentare la Denuncia di Inizio Attività (DIA), sottoscritta da un geometra qualificato.
Quando, al contrario, è il caso di effettuare dei lavori di modifica è necessario il permesso di costruire.
Comunque il cambio può comportare delle spese di urbanizzazione obbligatorie ed elevate, variabili secondo le normative della Regione di appartenenza dell’immobile.
Dal punto di vista catastale, mentre si ottiene il titolo autorizzativo ed eventualmente ad effettuare opere edilizie, occorre la presentazione di cambio d’uso catastale all’ex ufficio dell’
Agenzia del Territorio perché ciò comporta anche una variazione delle imposte come IMU, TASI e TARI. Inoltre, prima di usare l’edificio come nuova destinazione, occorrerà avere il Certificato di Agibilità dal Comune, fornendo anche i permessi, la dichiarazione di variazione catastale ed eventuale altra documentazione.
Variazione categoria catastale: quali sono le sanzioni per la mancata presentazione?
Come detto in precedenza, cambiare la destinazione di un immobile senza richiedere e ottenere il relativo titolo abilitativo configura un abuso edilizio. A tal proposito va ricordato che, in Italia, l’abuso edilizio è un reato penale.
La pena minima per abuso edilizio si aggira intorno ai due anni, limite entro il quale si può richiedere la sospensione della pena.
Questo però, non è motivo per violare la legge, anche perché esistono anche pesanti sanzioni amministrative per la mancata presentazione del cambiamento, che vanno dai 5.160,00 ai 51.600,00 euro.
Cambio destinazione uso commerciale
Il cambio destinazione d’uso da magazzino o abitazione a ufficio, o per uso commerciale, comporta una mutazione della categoria catastale funzionale, da commerciale a produttivo-direzionale e richiede il permesso di costruire o di modificare.
Quindi, in parole povere, questo comporta una ristrutturazione edilizia, rivolta a trasformare le componenti edilizie in tutto o in parte diverse dall’originale.
Quando si dovrà effettuare questo tipo di cambio, sarà quindi necessaria anche la richiesta per il permesso di costruire, con conseguente pagamento del contributo di costruzione.
In molti però si domandano: perché fare un cambio di destinazione d’uso di un magazzino o di un garage?
Semplice, si definisce cambio destinzione d’uso qualsiasi cambio urbanisticamente rilevante e ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una categoria funzionale diversa.
Questo è quello che dice la legge, ma provo a farti un esempio: immagina di voler cambiare il tuo garage in un piccolo negozio, in questo caso dovremmo porre in atto opere di ristrutturazione e quindi sarà obbligatorio il cambio.
In ogni caso, per qualsiasi dubbio o perplessità, rivolgiti a dei veri esperti!