La redazione delle tabelle millesimali consiste nel processo di stesura o modifica del valore proporzionale di ogni piano, o parte di esso, espresso in millesimi in una specifica tabella allegata.
Lo scopo di tali tabelle è quello di offrire uno strumento rapido e oggettivo, per il calcolo della ripartizione delle spese.
Le varie tabelle devono confrontare, poste su una sola base, i valori delle proprietà per dividere le spese tra i condomini, per la validità e la delibera delle assemblee.
La correttezza della stesura e del calcolo deve essere assicurata da un professionista esperto, come il geometra, che utilizzerà i criteri più adatti per stabilire il valore dei singoli appartamenti. La valutazione dei valori non considera il canone di locazione, eventuali miglioramenti e il livello di manutenzione del piano o dell’unità immobiliare.
Ma quali sono i costi per la valutazione e stesura?
Il costo per la redazione delle tabelle millesimali dipende da due fattori:
- La grandezza e la complessità del condominio
- Il margine di discrezione del tecnico che ne dirige la stesura
Vediamo una panoramica orientativa dei prezzi, che può subire modifiche in base al caso specifico:
- Condomini piccoli: da 100 a 300 € per unità immobiliare
- Condomini medi: da 150 a 250 € per unità immobiliare
- Condomini grandi: da 120 a 220 € per unità immobiliare
- Condomini molto grandi: da 100 a 200 € per unità immobiliare
Importante: è bene sempre rivolgersi a professionisti, in quanto il calcolo è complicato, che esula dalle semplici competenze matematiche.
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Come calcolare le tabelle millesimali?
Il calcolo delle tabelle è un procedimento molto complicato, che esula dalle semplici competenze matematiche. Esistono numerosi criteri, ognuno dei quali corrisponde a un coefficiente.
Tali criteri sono: destinazione dei locali, piano, orientamento, prospetto e luminosità. Per esempio, restringendo il campo alla destinazione, la presenza di una cantina produce un coefficiente di 0.40, la presenza di un balcone coperto produce un coefficiente di 0.30 e così via.
Di solito, in un condominio vengono stese diverse tabelle millesimali che in linea di massima sono di cinque tipi, sebbene ogni condominio possa applicare delle variazioni specifiche.
- La Tabella A (millesimi generali) prende in considerazione tutti gli appartamenti del condominio, con il valore in millesimi di ognuno rispetto alla globalità dell’edificio (pari a 1.000).
- La Tabella B (millesimi per le spese si manutenzione delle scale) considera gli appartamenti interessati all’utilizzo delle scale per una proporzionata ripartizione dei costi.
- La Tabella C (millesimi per la manutenzione dell’ascensore) riguarda le unità immobiliari che sono interessate all’impiego dell’ascensore, per ripartire le spese per il mantenimento dell’efficienza del servizio. Generalmente sono esclusi gli appartamenti a piano terra, i negozi, le cantinole, i box.
- La Tabella D (millesimi per i costi di riscaldamento) riguarda tutti gli appartamenti che usano l’impianto di riscaldamento centralizzato.
- La Tabella E (millesimi per i box) ha lo scopo di suddividere le eventuali spese tra le unità immobiliari della tipologia box o cantinola.
Redazione delle tabelle millesimali: in cosa consiste?
Il geometra a cui è stata affidata la stesura e il calcolo delle tabelle millesimali studierà, in maniera minuziosa, l’immobile in cui ha sede il condominio, effettuerà tutte le planimetrie degli appartamenti ed esaminerà quindi le loro caratteristiche qualitative.
La redazione delle tabelle richiede la raccolta di vari dati relativi ad ogni unità immobiliare, tra cui le zone utili di ogni stanza, il modo in cui l’abitazione è disposta nell’edificio, come è orientata rispetto ai punti cardinali ed altri ancora.
La fase successiva prevede la determinazione di particolari coefficienti di riduzione (cioè inferiori all’unità) da moltiplicare per le misure effettive delle superfici (o dei volumi) dei vari ambienti, ottenendo dei valori virtuali.
Le superfici ed i volumi virtuali non rappresenteranno più semplicemente delle grandezze ma saranno relativi al valore economico che si può attribuire all’edificio. Più esattamente, non indicano il valore in senso assoluto bensì quello della singola abitazione in relazione alle altre che fanno parte del condominio.